今年 6 月以来，香港接连发生暴力冲突。该事件的发生有许多深层次的原因，其中重要原因之一是香港的高房价、贫富差距较大的现状引发了年轻人对社会的不满。相比之下，同样作为国际大都市的新加坡，其住房市场发展更加健康，较好地保障了绝大多数公民的住房权利，人民更加安居乐业而基本不用为住房问题发愁。
香港和新加坡两个地区在经济体量、人口规模和国际地位上都较为接近，具有较强的可比性。我们将主要就香港和新加坡的住房市场进行对比分析并探究其背后原因。此外，专题中还加入了具有一定可比性的中国大陆地区的城市上海市进行对比，并期望从香港和新加坡的住房发展模式上找到可借鉴的经验。
《香港、新加坡和上海房价泡沫与住房状况比较（之一）》
三地房价比较
1979 年底，香港与新加坡私人住宅房价指数基本处于同一水平，截止 2019 年 2 季度，香港名义房价指数上涨了 22.9 倍，而新加坡仅上涨了 10.9 倍。
2008 年以前，二者的走势以及绝对值的差距不大，而 2008 年金融危机后，二者出现了明显的分化：2008 底至 2019 年 2 季度，香港房价上涨了 2.7 倍，一直处于快速上涨趋势中；同期新加坡房价仅上涨 30%，并且涨幅主要来自金融危机后，即 2009 年至 2010 年的政府大力救市期间，2010 年后房价基本保持稳定。
以 1999 年为基准，我们计算了上海商品住宅（即对应香港和新加坡的私人住宅）的名义房价指数。
1999 年至 2018 年，上海房价上涨了 8.7 倍，同期，香港与新加坡的涨幅分别为 286% 和 56%，均小于上海。
但有一点需要指出，我国 1998 年商品房改革后，上海住房市场处于高速发展阶段，而香港和新加坡则市场发展时间长，市场更加成熟。因此，上海与香港和新加坡的市场发展阶段不同，房价涨幅更大是有一定合理性的。
为了更加直观地体现房价上涨的真实水平，我们比较了香港和新加坡剔除通货膨胀后的房价指数，即实际房价指数。
1998 年至 2018 年 3 季度，新加坡实际房价指数基本处于 70 至 120 的区间内震荡，没有上行的趋势，表明新加坡私人住宅的价格涨幅基本与通货膨胀相符，处于健康的水平。
相比之下，香港的私人住宅实际房价则从 2002 年后一直处于明显的上升趋势中，截止 2018 年 3 季度，上涨了 3.0 倍，这表明近 15 年来，香港私人住宅房价的上涨幅度过大，属于非良性的上涨，难以长期持续。
同期，上海实际房价上涨了 4.2 倍，涨幅大于香港，房价上涨过快，这也与 98 年房改之后，上海住房市场处于青春期、长个子的阶段有很大关系。
总而言之，单看房价涨幅，香港房价 40 年暴涨 23 倍，尤其是 2011 年以来持续大涨（港府调控效果不明显），滋生了新的泡沫！尤其是与新加坡的健康状况相比，香港楼市扭曲而病重！
今年二季度以来，香港房价出现的下跌态势，部分小区跌幅较明显，比如太古城房价已跌回 3 年前。但老杨认为，香港房价，回到 3 年还不够！2011 年开始出现泡沫，应跌回到 2013 年左右。
来源：杨旭红楼市研究
