有个突发信息炸了屏。
先是爆出光大信托紧急通知，暂停所有房地产类项目募集—— 12 点之后，所有已经募集的房地产项目，退款！
看得局姐一脸懵逼——暂停房地产项目募集就算了，客户已经出钱买了的，还要退款？！
这不是个案。半小时之后，其他跟进的信托公司也浮出水面了 ……
市场正在炸锅呢，光大信托的一个高层站出来了，怒斥 " 这是谣言 "。
实际情况是，按监管要求，对房地产项目进行余额管控，优化结构，平滑运作。光大信托坚持房住不炒，重点支持与政策导向一致的住房保障项目。
至此，事情的轮廓已经比较明白了——信托公司开始抛弃 " 与导向没那么一致 " 的房地产开发项目，将来，钱会加速流向当下政策比较支持的，住房保障项目。
比如说，旧改。
嗯，如此看来，下半年的楼市，很可能，会比想象之中的更加严峻。
所以，房价会怎么走？什么时间，才是下半年最适合入场的时间点？
01
信托公司当下看似突兀的动作，有着草蛇灰线一般的伏笔。
三月，土地市场 " 小阳春 " 隐现。
4 月 17 日，银保监会发文强调，继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长。
在地王最火热的时间段，5 月初，银保监会发了个 23 号文，对银行和信托提出要求，要整治金融乱象，不向违规的房地产企业提供融资。
然后，公开信息可以看到，从 4 月到 5 月下旬， 50 天时间里，各地银保监局开出 32 张罚单，给违规输血房地产 " 断供 "。
当时，这一切还没有传导到土地市场，" 地王 " 一个接一个，挑战着在土拍市场上鏖战的，房企们的口袋，和智商。
6 月初，监管部门收紧 " 地王 " 融资，旭辉、金地等拿地激进房企债券、ABS 发行被暂停。后来，虽然企业站出来否认，但已经可以明晰地感受到，收紧房企资金端的大趋势，是没什么好质疑的了。
但是，正如当时《为什么调控收紧，楼市 " 哑火 "，但房企还在抢地？》那篇文章里写的那样，没抢够土地的房企们，不愿意收手。
于是，在 6 月份的陆家嘴论坛上，银保监会主席直言：
必须正视一些地方房地产金融化的问题。
历史证明，凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区，最终都要付出沉重代价。
靠投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现，其实都很不划算。
至此，真正的战斗打响了。
7 月初，银保监会约谈了部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，对他们进行警示，要求严格落实房住不炒的总要求，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平。
马上，部分地区银保监局跟进了，召集了辖区内的信托公司开会，对下一步开展房地产信托业务提出各种从严的要求。
紧接着，就发生了今天看到的，部分区域的信托公司对房地产开发项目进行余额管控，甚至暂停发行。
事实上，作为房企的融资渠道之一，房地产信托收缩的趋势，从 6 月份已经开始了。
下半年，房地产信托恐怕真要继续收缩了。
02
信托收缩，对楼市有什么影响呢？
其实，从量上来看，信托资金占房企融资的部分，不大的。
华创证券的数据显示，房地产投资资金来源主要有四个部分：国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金，占比分别稳定在 17%、0.1%、32% 和 52% 左右。
其中，国内贷款又分为银行贷款和非银贷款，其中非银贷款在国内贷款中的占比约 20%。信托产品投向房地产领域，主要涉及的就是国内贷款中的非银贷款部分，以及自筹资金部分。
然而，这么点钱，对于土地市场还挺重要的。
房地产领域的融资模式本身具有 " 高杠杆 " 的特征，也就是说，前期拿地和施工阶段使用大量的外部融资，后期通过销售回款置换前期外部融资。
在房地产项目取得 " 四证 " 之前，银行贷款是不能用的，信托贷款是最重要的外部融资渠道。
信托资金宽松，是今年二季度土地市场活跃的主要原因之一。而管住房地产信托，就卡住了 " 地王 " 的诞生之路。
要不怎么说这轮调控足够精准呢！
03
让房企更不爽的是，融资收缩，并不只是信托一个渠道在单打独斗。
这是一套组合拳。
前几天有这么一条新闻：
好的，继部分房地产信托暂停外，银行的房地产信贷很可能也放缓了。
这下，" 国内贷款 " 这一 Part 有点艰难了。
更艰难的担子，不但放在房企面前，也放在了买房者的面前。
那就是个人房贷的部分。
最近，一个 90 后小伙伴向局姐吐了个槽。
妹纸和男票在佛山工作。男票工作好几年，好不容易撞个运，摇上了一个人才房，开心得不行。在贷款的时候，却遇到了个大波折——
好几个大型银行，审核变得 " 变态严 "，甚至要查首付银行卡里的资金来源：
你的首付，必须都是自己的，顶多允许父母资助一点。如果查到有非直系亲属的大额入账，就算是你亲兄弟姐妹借给你的钱，对不起，你的贷款被取消了。
妹纸和男票试了好几家银行，才找到一家松动点的。为了能顺利贷到款，甚至牺牲了最优的利率。
房贷除了变难了，也变贵了。
7 月 11 日，据融 360 数据，全国首套房贷款平均利率自 2019 年以来环比首次上涨。
2019 年 6 月，全国首套房贷款平均利率为 5.423%，相当于基准利率 1.107 倍，环比上涨了 0.14%。
5 月的全国房贷利率是 2018 年以来最低位，从 6 月开始，新一波利率反弹的大潮正在席卷而来。
这下，一方面个人房贷收紧，买房投机的需求减少，楼盘的回款会受到影响，另一方面，房企借钱加杠杆变得更艰难了，可以想象，也会更贵了。
作为典型的资金密集型产业，地产行业 " 高周转、高负债、高杠杆 " 的模式，眼看即将陷入一个名叫 " 缺钱 " 的恶性循环。
毕竟，光是信托一项，将来可是有越来越高的债务需要房企偿还的。
借新还旧的游戏，可怎么玩得下去。
04
房企还有办法吗？有的。
比如，去海外借钱。
中原地产研究中心统计数据显示，7 月上旬，房地产企业海外融资计划渐有井喷之势。十天时间，就有超过 15 家房地产企业发布了超过百亿美元的融资计划。
从企业的美元融资成本看，相比之前有所上涨，分化也非常明显，从不足 6% 到超过 10% 都有。大型房企的融资成本优势比较明显。
但这一招真不是随便什么企业都可以用的——至少，得是大型品牌房企，才有这个千里迢迢弄钱的本事。
所以，在上面说到的，房地产投资资金来源里，外资的占比几乎可以忽略不计。
至于广大的杠杆率太高的，前期买地太猛的，产品卖不太动的中小房企们，除了国内发债之外，要想快速回款，维持资金链安全，估摸着就只剩下降价卖房，甚至卖股权、卖项目这些 " 断臂求生 " 的法子了。
所以 ……
在楼市，下半年，大概率会出现一个 " 捡漏 " 的窗口期。
如果你是刚需，非买房不可的那种，从现在开始到年底，可以密切关注楼市折扣信息，准备 " 捡漏 " 了。
来源：地产知识局
