阳光100优客工场内的咖啡馆

昨日，创业孵化品牌“优客工场”与“无界空间”达成股权战略合作。两家孵化面积加在一起超过了4万平米，工位超过5000个。

两周前，大洋彼岸，联合办公鼻祖WeWork宣布获得约4.3亿美元的新一轮融资，公司估值达到160亿美元。而关于WeWork将入华的传闻也不胫而走，第一站被定在上海。

行业在发生剧烈变动，经过将近一年的狂飙突进，提供办公场所和创业服务的孵化器，问题愈发凸显：入驻率低，租金入不敷出；创业服务专业度不够，使用频次低；越来越多的孵化器开始蜕变成早期投资机构，只是，投资也依然会是一个漫长而专业的赛跑。

失宠的咖啡馆

3月的某个中午，北京一创业咖啡馆的上百个位置被占去了大半。这是最为平常的一天：零星几个吃完盒饭的人已经收拾完毕，开始下午沉闷的工作；背着包发用户体验卡的创业者被主办方及时制止，悻悻离开；咖啡吧台的工作人员端着茶水，进进出出……

下午1点30分，项目介绍活动准时开始，这是每周一到周五固定的内容，每个人几分钟时间，介绍产品特色和创业需求。

不难发现，他们都经过了一番准备。一位专程从河南赶来的创业者有些苦恼，他的PPT一直没法播放，只好拿着手机向人们介绍一款电商产品，这个app将线下便利店放到手机上，顺便融合了地图查询功能，目前仅打通了河南当地一个城市。他声称用了8年时间创造了一种新的商业模式，“我们现在做的事情是全中国，甚至全世界都没有的商业模式。”

语毕，环顾周遭，略微尴尬，掌声未能如期而至，台下人们的脸上表现出的更多是好奇和质疑。他刚走下台，五六人围上去，一位操着东北口音的男子率先开炮。

“人家在淘宝便宜，为啥要在你这里买呢？”

“那是淘宝，那不是电商。”创业者反驳。或许是第一次听到有人把淘宝排除在电商之外的，东北口音的男子“呃”了一声，似乎没有反应过来。还没有人开始探讨为什么淘宝就不是电商时，又被旁边的人插了一嘴，便开始了下一个问题的讨论。

三言两语后，各自加个微信，散去。听到兴奋内容，又重新聚拢，周一到周五，循环往复。

这种集市一般的粗放做法越来越失去魅力，而此前咖啡馆里流传的成功故事没能再次上演。

“咖啡馆里面看项目的基本都是投资经理这个级别的，并且不是主流机构的投资经理，合伙人是很少有去咖啡馆里看项目的。”一位业内人士对i黑马表示。

投资人依然掌握主动，他们并不缺项目，只需要用一天的时间专门看项目，提前约好，半小时一个，坐着不动，都能全部看完。

更为致命的是，咖啡馆的项目越来越被打上不靠谱标签，因为他们没有更多的渠道，“优质的项目对创始人的人脉资源等各方面的要求是很高的。很多是纯屌丝的创业项目，没有更多社会资源。”洪泰智能硬件孵化器A+labs创始人乔会君说，他们除了坐等咖啡馆，没有太多的办法。

尽管如此，随着创业热潮兴起，创业咖啡馆还是多了起来。3W咖啡是创业咖啡馆的榜样。这家由数十位大佬众筹而来的项目，随着总理的到来而声名大噪，一时之间，参观朝圣者络绎不绝。

乔会君参与过创业咖啡馆项目，朋友在做，采用众筹做法，筹集50个人，他出了几万块钱。但之后便没有再过问，也从没去过。等他再次听说时，已经是倒闭的消息。

“咖啡只是交流的平台，没有赢利点。”乔会君苦笑。而创业者早已经不缺乏交流的平台，这种交流甚至很多创业孵化器本身也配备了咖啡馆。即便是3W咖啡馆，依旧是个赔钱的项目，大部分靠招聘项目拉勾网挣钱。

起初，人们希望借咖啡馆这个平台给创业者交流，至于如何把流量变现，依然没有人想清楚。

而咖啡馆的活动也越发失去魅力。“你看今年的路演效果也不好了，活动都烂大街了。”创客总部合伙人谭君说，一些浅层的金融常识已经很难有吸引力。而深圳那家倒下的孵化器——地库创始人在反思失败时，也曾提到一场活动只有2名创业者参加的窘境。

30%的入驻率

创业咖啡馆失宠只是孵化器遇冷的冰山一角。

3月2日，北京新商业中心——望京，颇具未来感的SOHO已经成了望京地标性建筑。寒冷的北京当天难得变得温暖，刚吃完午饭的人们在楼下的草坪上溜达，不愿走动的干脆装在小屋子里，趴在桌上，被燥热的阳光熏得只穿单件衬衫。

地产商潘石屹专门拿出了一栋五层楼搞孵化器，每层1300多平米的空间被切割成若干个10平米大小的格子，相互之间透明玻璃隔开，一个大的封闭空间里，装着若干个更小的封闭空间，回环曲折，如迷宫一般。

根据前台指引的楼层，工位出租的情况还尽如人意，一半以上的工位都已经找到了主人。但在另外一层，没有门卫保安，两名保洁阿姨坐在沙发上聊着天，办公设备早已齐全，偶尔能看到封闭的工位内坐着三五创业者，开放工位几乎都还空着。

望京soho，开放区域还有很多空位

这里的租金并不便宜，开放工位560元一周，封闭工位720元一周。创业者所需要付出的成本是每月至少2200元的租金。

阳光100优客工场，是另一位知名地产商毛大庆的创业孵化项目，9000多平米的面积，占了整个地下一层，人员来回穿梭，一片繁忙。封闭的办公位基本都被占满，门边被贴上了各项目的名称牌，会议室已经被创业团队占用。工作人员一边介绍一边叮嘱参观的创业者，当前工位紧张，没有多少位置可选，需要的话尽快签下来。

而在一站地铁之外的外企公寓优客工场，却是另一翻景象，这里的工位并没有如此紧缺。咖啡吧台旁边坐着两人在聊天，五六排的开放工位只坐着一个人，开着电脑，略显孤零。开业不久的海龙大厦优客工场情况大抵如此，50多个工位，整片空无一人，明亮的办公区唯独这一块灯光未开。工作人员介绍，对面还在装修的优客工场也将在数月后开张。

“所有北京的孵化器加一块儿，入驻率能达到30%就不错了。”乔会君直言不讳，孵化器比创业者多的现象越来越趋向现实。根据他的统计观察，北京正常运行的孵化器达400多家，工商注册里含孵化器业务的企业接近万家，海淀区和朝阳区是主阵地。另一位业内人士透露的数据则超过了千家。

官方层面的数据也在反映行业的急遽变化。今年1月，科技部火炬中心透露，截至2015年，全国科技企业孵化器数量近3000家，面积超过8000万平方米，除此之外还有众创空间2300多家。而深圳一地，孵化器总面积就超过460万平方米。

国家级众创空间名单也多了起来，科技部2015年底公布的首批国家级众创空间名单共136家，半年时间不到，第二批众创空间名单公布，数量达到362家。

“今年孵化器肯定是遇到了很多问题。”这是乔会君接受采访时说的第一句话，“说倒闭潮不为过，没有言过其实。” 洪泰智能硬件孵化器春节后刚搬入国安创客不久，120个工位的创客空间多数还空置。

春节前，深圳一家名为“地库”的创业孵化器传出即将倒闭的消息，让整个行业忧心忡忡。人们担心，这会是多骨诺米牌倒下的第一块。这家孵化器仅成立4个月，烧了100万，最高峰时仅有10个团队入驻，入驻率远低于预期的20个团队。

半年前可不是这番景象。

总部在上海的苏河汇，进驻北京的时间是2015年6月，彼时创新创业掀起高潮，为了找个房子办孵化器，苏河汇北京负责人赵炜大费周折，“空间说没就没，基本上如果你不能快速的找到这个信息，快速地交钱，基本上就不会是你的房子。”

有一个值得注意的细节是，联合办公品牌WE＋的HR现在每天能收到一二十份孵化器相关人才的应聘申请，“以前是一份都收不到”。这是联合创始人何善恒感受最深刻之处。WE＋亲历了这场创业浪潮起来。2015年5月以前，WE＋只在上海黄埔有一个众创空间，从那之后，快速井喷至6个。

地产商的算盘

如今，行业已经很难对创业孵化器做一个严格界定。有提供办公场所联合办公的，有卖咖啡的，有提供创业服务的，还有设立基金做投资的。不管同不同意，都已经划入了孵化器的范畴。当然，目前最为一致的认知是，至少得有物理空间。

于是，有房子的地产商成了这场热潮的积极参与者。

国安创客中心

国安创客中心，门口停满了奔驰、卡宴，中信国安专门拿出一栋楼吸引创客。一楼的咖啡馆刚刚装修完毕，工人们正在安装健身设备，木质桌椅、桌游、台球、游戏机，一应具全，环境已无可挑剔。但少有人往来。

第三层给了洪泰智能硬件孵化器，双方设立基金投资项目。按照洪泰智能硬件孵化器的入驻规则，所有入选项目必须是他们所投资项目，而投资除了现金，通常会将服务打包，算入投资一部分。“我们更像一个投资机构，占他股份，靠这个赚钱。”负责人乔会君说。

“不是出于消化内存的考虑”。乔会君解释，中信国安的目的是筛选到好项目来做投资。“投到一个好项目，所有的成本都赚回来了。”

然而，并不是所有人都相信地产商在真心实意搞项目孵化。

苏河汇赵炜直言，地产商进入，本质肯定是卖房，把房卖的更高、更好。

“（做孵化器）人就多了，那地就炒起来了。”谭君也持有相同的观点，有人气房子好卖，房价自然高。做孵化器甚至也被认为是地产商出于与地方政府打好关系的考虑。创客总部在北京的孵化器面积2000平米不到，但在北京百公里之外的保定，拿到的是一个一万多平米的场地。

潘石屹甚至承认，房地产市场存在过剩，共享空间是去库存的好方式。而孵化器也被认为是SOHO中国转型中的最大亮点。

补贴投机者

表面上看，孵化器算不上一个划算的买卖。其收益构成并不复杂，最为简单粗暴的算法是，收入减去租金和运营成本，盈亏一目了然。

按照北京不同地段标准，一个工位的月租金大多在1000元到2000元之间。按此价格计算，即使在满租的情况下，工位租金也无法完全覆盖孵化器整体租金和运营的成本。

业内重新把盈利目光放在了创业服务上，包括财务、招聘、法务、市场、培训等方面。“这些都是孵化器的基础和标配，但创业团队对这些服务的需求很小。”科技寺一工作人员对i黑马透露。这些理论上行得通的逻辑，实际上却远达不到商业模式的范畴。

政府补贴成了创业孵化器往前走的重要动力。i黑马查询了福建、河北、湖北等地出台的政策，孵化器按国家级、省级等分类，地方政府相应给予一次性100万、50万不等的奖励补贴。各级各部门叠加后，这也将是一笔不菲的收入。

一次性资金补贴之外，税收返还也是常见的做法：国税部分上缴，地税部分返还。而某地一区委书记曾电话乔会君，告诉他除了公司的税收能返还，高管的个人所得税也能返还。

广东佛山对孵化器内创业投资失败的创投机构最多可获300万元风险补偿，银行首贷遭遇坏账也可获补偿。

除了直接拨款，政府也开始设立引导基金，与投资机构一块儿出资投项目，基金交由投资公司打理。

然而，每一次风口的到来从来不乏投机者。

一名内部人士透露，稍微上规模的孵化器往往都运营着多个众创空间，它们会把申请入驻的项目，集中放在一个空间里面，“永远都带你去参观人多的那个。”

另一位成都的孵化器从业者告诉i黑马，去年底开了次当地政府组织的团拜会，四五百家孵化器代表参加，场面颇为壮观。他原本准备了探讨的问题——企业做孵化器与专业的孵化器机构的利弊，结果愣是没有开口。他显然高估了议题讨论的层次。当天，一位大姐站起来发言，问的是孵化器如何招商。她当初为了拿政府补贴，特意挂了块孵化器的牌子。

拿补贴是这群人的出发点，“你发现那些人明显就是叫过去充个样子，电脑都没通电，插线板都没有。”赵炜也曾对骗补贴的现象有所感触。

成都Firefly创业空间负责人曾向媒体介绍，各地方政府在制定补贴政策的同时，也设立了发展指标，有的孵化器甚至跟地方政府签订了对赌协议，每年必须完成多少创业团队入驻、必须有多少创业团队拿到投资等等。如果未完成，则所有的红利补贴都将化为泡影。

为了满足条件，创业孵化已经变得狭隘，尤其在三四线城市，做微商、开淘宝店，围绕微商做营销推广和设计都被纳入创业的范畴。

几天前，苏河汇赵炜刚劝走一位创业者，他原本只需要客套地告诉对方，“项目不错，不过我们还需要考虑考虑。”但他干了件得罪人的事，直接叫对方不要创业了。他看了太多此类创业者，有些人并不合适创业，找份工作或许比创业更好。

当然，倒闭、投机现象的存在并不意味着所有的孵化器都在艰难度日。i黑马在实地走访中发现，凭借前期名气的积累以及区位上的优势，很多孵化器的入驻申请远远超过孵化空间所能容纳的面积。再加上孵化器本身也从事投资事业，这对于找钱的创业者而言，充满诱惑。

即使倒闭也并不认为全是坏事。“这个正常，因为你想按照概率来说，（孵化器热潮）已经有一年了，那至少也要倒闭一些的。”谭君认为，创业都是九死一生的事情，创业孵化器的成败不宜做过度解读，甚至在他看来，“矫枉过正的方法，反而能达到一个效果，对于有些人可能会有一些影响，但整个来说，泡沫过后整个国家和水平，就真的提升了。”