文/北宋尤金

链家事件自2月23日爆发至今已经有10天了，经过了大约一个星期的发酵，分散出来千头万绪，从事件爆发到发酵，先后引出多方面的质疑，从谴责售卖二手房问题房源，到怀疑链家金融放高利贷、自融，再到质疑独家代理房源，最后引申到链家导致房价暴涨。话题可谓越来渗入，在链家的脑子上扣得帽子可谓越来越大。如果最后一条成立，那么我第一个不饶他，老子买不起房，你链家大魔头要负全责！

可是事实真的如此吗？3月2日，链家召开沟通会，向外界解释了对自己的诸多疑问，其实链家把事情说得比较清楚了，但是无奈大部分媒体发布的是新闻稿或者是针对几个关键问题的解释。而这其中，依然伴随着质疑。于是作为看官，被搞得云里雾里的，到底我买不起房，跟链家有没有关系？我要是从链家买二手房，它会不会卖给我问题房源，会不会放我高利贷？下面被讨论的沸沸扬扬的问题说一说个人观点。

1. 链家为何不早点澄清，是不是心里有鬼？

这个就有点阴谋论了，其实早在2月26日，链家董事长就表态“不做辩解，不负所托”，链家认错态度还是很诚恳的，也是少有的不回避问题的公司。链家董事长左晖从最一开始就表示，自己从来没有发现过任何的一笔消费者的投诉里面链家是完全没有问题的，我自己接触过的几乎所有的消费者的不满，感性的不满也好，投诉也好，链家都有自己的问题，这两起案例也是一样。

只是，随着事情的进展，进化出来诸多观点，链家可能坐不住了，不得不出来澄清一下。

2. 回到事件本身，链家卖问题二手房？还能不能相信这些中介了？

首先二手房交易中是有陷阱的。买卖双方会觉得签了合同，一手交钱一手交房。但实际操作上，买房的需要先给卖卖方的一笔定金，确认买房。这里面就有风险。

对于卖房的来说，有可能根本不知道这个房子会被查封；也有那种小人，一开始就没想过要履行合约，或者在签订合同之后发现房价暴涨，自己后悔了，然后违约。使用手段将房子查封，随后提出涨价，不涨价就不解除查封，是违约的一种情况。另外，二手房交易中会面临各种情况，不同城市会有不同的难处，比如有的城市就不太容易查到房子是否查封。这种现象无法完全杜绝。

所以，不能因为这起事件就说链家是代理问题房源。这与二手房交易的特殊性有关。不过这里面操作流程以及员工管理的问题也暴露了出来，对链家来说需要做好整改。

3. 事件中链家借款给卖房者是不是放高利贷？

与链家相关的有两款金融产品： 第三方支付平台理房通以及理财平台首信易支付。借款涉及的是首信易支付，这个平台是个人对个人的网络借贷信息平台，说到底就是P2P。链家推出P2P平台实际就是为了解决短期资金周转问题，因为二手房交易，借款大多是为了配合交易完成。 

链家提供的贷款利率折合年化为13%-24%，未超监管上限，也就没有高利贷这种说法。 

4. P2P那么乱，链家这个安全吗？

据官方介绍，投资人与借款人均在“首信易支付”开设独立的资金管理账户，每笔交易均按照一一对应的关系进行划转，“链家理财”平台不能直接碰触资金。平台投资人与借款人账户内的全部资金均在 “首信易支付”在银行开具的备付金账户中，备付金银行依照中国人民银行【2013】第6号《支付机构客户备付金存管办法》对客户备付金的存放、使用、划转实行监督，同时按6号文的规定“首信易支付”与备付金银行的客户备付金存管业务活动受中国人民银行（央行）监督管理，双重监管杜绝客户备付金被非法挪用。“首信易支付”全权为“链家理财”提供专项电子支付服务。链家集团下属的“理房通”为房款支付提供专项电子支付服务。两块业务完全独立，之间不存在任何资金往来的情况。 

也就是说，链家根本就碰不到资金，更没办法从中吸收资金，平台只要能离资金远一些，平台的安全系数就高一些。 

5. 交易资金为何要通过链家？链家是不是想多赚点钱或者挪用客户的钱？

与交易资金有关的是理房通，二手房交易的过程中有很多变数，私下交易不透明，存在很多风险。而且流程很多，物业流、产权流、资金流、合同流交错发生，很容易就弄乱了，所以需要专业机构进行资金监管。在国外，房屋的交易必须通过Escrow 第三方支付公司）或者Title Company来进行交接，理房通起到的就是这个作用，包括帮客户打理，做结账、清结算、担保支付等工作。 

事实证明，由专业机构把每笔钱都理顺好了很重要，链家透露，上线半年多，理财通规避了44单风险单子，涉及到的金额超过了1000万。 

据介绍，理房通的备付金存管银行是光大银行。客户存放到理房通的钱，只属于客户，钱存放在商业银行。在银行开立专有的备付金管理账户，所有的变动都在人民银行的监管下。这么来看，链家也不可能动这笔资金。 

6. 中融信担保有限公司是链家自己设立的全资子公司，链家是不是自担保或者自融？两款理财产品是不是可以进行资金往来？

“链家理财”隶属于链家网（北京）科技有限公司，而为链家理财投资人做担保的公司是北京中融信担保有限公司，理房通和首信易支付两个公司是完全的独立法人，互相是没有任何瓜葛和资金往来的。而且钱都是在银行里的，链家根本碰不到这个钱。 

自融这个事情实在太敏感，但凡有点蛛丝马迹都会被察觉。在监管政策即将实施的情况下，一旦被发现，得不偿失，链家这种平台没有这个胆子，也没有这个必要。 

7. 独家代理房源要是越来越多，链家会不会垄断市场？

如果我想卖房，我什么时候才会找链家这种独家代理？肯定是着急用钱的时候。如果不着急用钱，我一定会多找几家中介，谁给我卖的价格高我找谁。所以，只是二手房中很小的一部分。 

另外，速销房、独家房的模式是，限定期限把房子卖掉，如果卖不掉就要赔钱，也就是说，链家要把销售侧重在这种房子上，如果所有二手房都是这种模式，一套房子赔几千，几万套房子就是几千万，这个风险太大了，所以，速销房、独家房不可能无限扩张。 

链家透露的速消房比例是，一般不会超过一个月平均销售的套数。 

8. 链家利用独家房源，随意提高售价，影响房价？

中介拉升房价，想想都好笑，他们真没有这个实力。算一笔账，北京链家目标市场房源总量是大约9万套，以链家透露的报盘率85%计算，市场上现在这个时点在售二手房大约11万套。再加上同一时点在售的新建商品房十万套，也就是说北京同一时点大约有20万套房屋处于销售状态，链家月平均销售套数大约有10000套，即速销房大约10000套，其中独家房大约80%即8000套左右。占市场总体报盘二手房8%，占总体库存房源4%。这个比例太小，不可能控制房价。

把问题回到独家房源上，这种模式其实是花钱拓展市场的方式，用服务笼络房源。链家要承受逾期赔付的压力，销售的时候，不可能随意提升价格多赚佣金。链家的销售首要指标是把房卖出去，其次才是加价赚佣金，所以，这种房子价格不能卖太高。也就谈不上拉升房价。 

9. 至少链家是有规模优势的，拉高房价的比例普遍在10%~30%左右？

10%~30%的数字得出来的很蹊跷，如果从相关性上来看，链家在北京和上海的市场份额最高，超过一半，在深圳的份额低于在这两个城市，但房价的增长速度却高于这两个速度，相关性不大，10~30%更像是从部分房屋的单价进行的判断。 

另外，链家也要参与市场竞争，市场份额领先不代表会一直保持，如果价格定得过高，链家也会失去市场，总之，不管是整体市场份额还是独家代理房源的数量，链家都没有能力影响房价，都要遵守市场规律。 

10. 据说链家有2000亿场外配资，如果拿来方首付贷，足以炒热房地产？

场外配资与最近房价暴涨联系到了一起，但2000亿的数字应该不会是链的场外配资，链家1年的GMV是7000亿，北京最高峰的时候有可能到30%的金融产品渗透率，就全国链家来看，这个比例应该是不到10%，抵押率在20%左右，最终链家能够准备的配资只有140亿。 

但这140亿的用法可不是全部发放首付贷，而是大多用于二手房交易过程中的短期资金周转，不是用来做首付贷的配资，所以，仅凭链家炒热房地产难度太大。 

而短期资金周转的模式是，业主原来的贷款没还完，需要资金先还上剩余贷款然后再赎房产证做交易，这里面并不能给消费者真正增加资金，甚至有可能是降资、降杠杆。也无法炒热二手房交易。 

作为一个房地产中介，其实链家是靠正规化、专业、服务水平赢得了市场，在这个基础上，链家做出了些创新，创新的根本还是要提高服务水平并获得更高的市场份额。做到现在这样，不可能明知金融产品不合规而去做，也不会违背市场规律葬送自己的大好局面。当然，如果把链家当成推高房价的罪魁祸首，这个锅实在太重了，链家背不了。